מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב; הטלת המטלות הציבוריות הם הכרח ויש בהם גם צדק בעיקר במגה פרויקטים שהם גם רווחיים מאוד ליזם. לדעתה, בתל אביב שאין בה שטחים פתוחים זה מוצדק שאם לא ניתן להפקיע מהיזם קרקע לצרכי ציבור שהוא ייתן לעירייה שטחים בנויים במקום. אולם על מנת שזה יעבוד נכון, יש ליצור שקיפות באמצעות חקיקה, וההסכמים בין העירייה ליזם צריכים להיות חלק ממסמכי התוכנית.
המטלות שמטילה עיריית ת”א מוגזמות אם מחירי הדיור לא היו עולים היזמים היו מפסידים
״המטלות הציבוריות שמטילה עיריית תל אביב על יזמים מוגזמות. למזלם של היזמים, מחירי הקרקע הוכפלו מאז 2009, מה שהופך את עלות המטלות הציבוריות ל׳צפרדע׳ שהם יכולים לבלוע. אם מחירי הקרקע לא היו עולים, אז היזמים היו מפסידים כסף מהפרויקטים. כל הפרויקטים הללו הכוללים מטלות ציבוריות יתרסקו ביום שהמחירים יתחילו לרדת, או לחילופין, כל עוד השיטה הזו תמשיך המחירים לא ירדו לעולם״, כך אמר אתמול ( שלישי 14.4 ), השמאי יצחק שפיגל, שותף במשרד צביקל שפיגל, ביום עיון מקצועי בנושא
“מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח היזם מול או עם הרשות” שנערך ביוזמת משרד עו”ד צבי שוב ובית הספר לנדל”ן ע”ש רוני צארום במכללה האקדמית נתניה, בהשתתפות כ-300 איש עליהם נמנו שופטים, עורכי דין, שמאי מקרקעין, מתכננים, ויזמים בכירים מענף הנדל״ן בישראל.
■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו ל’כאן נעים’ ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר’.
מארח ויו”ר הכנס עו״ד צבי שוב, בעל משרד בוטיק מתמחה בנדל”ן ותכנון ובניה, ציין, כי; כאשר הרשות המקומית, צריכה כספים לצורך פיתוח של שכונות או אזורים חדשים והיטלי ההשבחה לא מספיקים לכסות את כל הוצאות הפיתוח, חלק מהרשויות מתנות בשנים האחרונות מתן זכויות בניה במטלות פיתוח ציבוריות על חשבון היזם כמו: סלילת כבישים, הקמת מוסדות ציבור, ועוד…. התופעה, יצרה תחום אפור בנוגע לחוקיות המהלך וההסכמים האלו מגיעים טיפין טיפין לבתי המשפט.
עו”ד צבי שוב, נתן סקירה של פסקי הדין החשובים הקשורים בדרישת הרשויות מהיזמים לבניה ציבורית במסגרת אישור תוכניות, ואמר, כי; ״פסק הדין המרכזי בתחום הזה הוא פסק דין שקיבלה חברת דירות יוקרה בע״מ ב-2011, שבו נפסק שההסכמים הללו אינם חוקיים, גם אם היזם מסכים וצריך לבטל אותם.
״מצב בלתי נסבל״
עם זאת, לאחר מכן התפרסמו מספר פסקי דין נוספים, שכרסמו בפסק הדין הזה ולכן בשלב זה נראה כי אין אחידות דעים בפסיקה אולם נראה כי ברוב המקרים הנפגעים העיקריים היו היזמים ולא הרשויות, כאשר בתי המשפט קבעו שהם צריכים לשלם כי הם ׳התעשרו׳, וכך הכשירו חלק מההסכמים״.
המומחים ביום העיון הסכימו שפסק דין “דירות יוקרה” יצר בעיה בענף ועצר פיתוח בעיקר ברשויות שסובלות מחוסר במזומנים
אוהד דנוס, יו״ר לשכת השמאים, אמר כי; ״מצב העניינים היום הוא בלתי נסבל. הרשויות לא מסוגלות לממן את הפיתוח של שכונות מגורים חדשות ולכן אין להם היום תמריצים לקדם בניה למגורים. אם היזמים יממנו, העלויות יפלו על רוכשי הדירות אם המדינה, תממן כמו בהסכמי הגג, זה יבוא לידי ביטוי בייקור היטלי הפיתוח במסגרת מכרזי המנהל, כמו שראינו בראש העין, שהיטלי הפיתוח עלו פי 2.5 וגם אז זה יתגלגל על רוכשי הדירות, לכן האתגר הגדול הוא לחשוב על פתרונות יצירתיים איך הופכים את ההוצאה ההכרחית למצב שכולם מרוויחים ממנו. לדוגמא שילוב של פונקציות מסחריות בחלק מהמטלות הציבוריות. יישום פרויקטים בשיטת BOT וכדומה.
מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב, אמרה, כי; הטלת המטלות הציבוריות הם הכרח ויש בהם גם צדק בעיקר במגה פרויקטים שהם גם רווחיים מאוד ליזם. לדעתה, בתל אביב שאין בה שטחים פתוחים זה מוצדק שאם לא ניתן להפקיע מהיזם קרקע לצרכי ציבור שהוא ייתן לעירייה שטחים בנויים במקום. אולם על מנת שזה יעבוד נכון יש ליצור שקיפות באמצעות חקיקה, וההסכמים בין העירייה ליזם צריכים להיות חלק ממסמכי התוכנית.
לדבריה, הרבה מאד עיריות לא יוכלו להתקיים ללא התקציבים האלה. נכון לחלוק את הרווח עם הרשות המקומית לטובת האזרחים, אבל נכון לפתח את זה ככלים, כי זה נותן תוצר לעיר ולציבור. בלי הכלי החיוני הזה, אנחנו נהיה בלי יצירתיות״.
עו”ד אילנה מרכוס סגנית יועמ”ש עיריית אשקלון, ציינה אף היא, כי; הסכמי הפיתוח הם הכרח, והם הוכרו ככאלו בכל העולם, עירייה לא יכולה לפתח שכונות חדשות רק מכספי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח כי זה לא נותן מענה לכל הפיתוח הנדרש בשכונה חדשה למוסדות החינוך והציבור, אבל יש להסדיר את הנושא בחקיקה ולקבוע כללים מנחים שימנעו תאוות בצע גם מצד הרשות וגם מצד היזמים.
לדברי השמאי יצחק שפיגל, אותו כלי יצירתי של עיריית תל אביב בא לידי ביטוי בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב; “עיריית תל אביב הגדילה לעשות כשהיא עוקפת את כל פסקי הדין בתחום, ובתכנית המתאר תא 5000, הכניסה סעיף בנושא המטלות הציבוריות, שבו היא מפרטת מה נדרש מיזם בנושא. בתוכנית נקבעו כללים של מה יקרה כאשר מישהו בא לבקש תוספת זכויות נוספות. בגין מגרש המיועד לשימושים סחירים שאינם למגורים, היקף ההקצאה לשטח ציבורי פתוח ושטח לבנייני ציבור יהיה שטח קרקע בשטח של 40% משטח הקרקע. בתכנית שאין בה שטחי קרקע להקצות, ניתן להמיר את 40% משטח הקרקע בשטחים בנויים בפרויקט במקדם של 2.7.
למשל, בפרויקט אגיש רבד, בו נדרש היום היזם לתת לעירייה 2 קומות מתוך ה-20, בשטח של 1,400 מ״ר, הוא יידרש על פי תכנית המתאר החדשה לתת לעירייה כפול – 4 קומות בשטח של 2,800 מ״ר. הכל במסגרת התכנית המאושרת״.
״מתחת לפנס יש עשרות אלפי יחידות דיור שממתינות למסגרת שתסדיר את היחסים בין הרשות ליזם…”
את עמדת היזמים הציג אבישי קימלדורף, לשעבר מהנדס העיר חדרה, וכיום סמנכ״ל שיכון ובינוי נדל״ן; ״המצב הקיים לא טוב ליזמים. שיכון ובינוי נדל״ן בונה כיום 2500 יח״ד בישראל. יכולנו לבנות עוד הרבה יותר יח״ד בקרקעות המאושרות לבניה שלנו בעשרות מקומות, אם היה פתרון למחסור בתשתיות הציבוריות שמעכבות את בניית הפרויקטים.
כולם מדברים על מצוקת הדיור אך מתחת לפנס יש עשרות אלפי יחידות דיור שממתינות למסגרת שתסדיר את היחסים בין הרשות ליזם ותיתן פתרון לבעיית המימון של הפיתוח והתשתיות לשכונות החדשות”.
לדבריו; “הסכמי הגג שחתמה המדינה עם הרשויות הם למעשה הסכמי פיתוח רק שקוראים להם הסכמי גג, המדינה משלמת עבור הפיתוח ומתזמנת את התשלום לפי מטלות התב״ע. נוצר מצב מפלה שעל קרקעות של המדינה ניתן לחתום על הסכמי פיתוח ועל קרקעות פרטיות אסור וכך דוחים עוד יותר את פתרון הבעיה של מקומות שאין בהם הסכמי פיתוח או הסכמי גג. היזמים נקלעים למצב שרוצים לפתח, העיריות רוצות, אבל אין מסגרת שמאפשרת את זה. בסופו של דבר כל פתרון חוקי שימצא הוא לטובת היזם. רשות לא יכולה לפתח עיר בלי היזם, ולכן זה הדדי״.
במסגרת פאנל שהתקיים בסוף יום העיון בנושא; “הסכמי פיתוח ומטלות ציבוריות למי זה טוב? אותו הנחה עו”ד אלי וילצ’יק, נתן, עו”ד מיכה גידרון, כדוגמא את תמ”א 38 וציין, כי תמ”א 38 מאפשרת היום ניוד זכויות, יזם יוכל לקבל זכויות במקום אחד תמורת חיזוק מבנים (כולל מבני ציבור) במקום אחר. האפשרות הזו היא למעשה מטלה ציבורית על היזם אז אם זה מותר במסגרת תוכנית מתאר ארצית מדוע זה אסור במסגרת תב”ע?
שלילה מוחלטת של הסכמי פיתוח עלולה לשלול מהציבור תועלות רבות ולכן לדעת עו”ד צבי שוב כפי שפסק דין דירות יוקרה לא שלל באופן מוחלט עריכת הסכמי פיתוח מסוג זה, יש למצוא את הדרך החוקית להסדרת הנושא של חתימה על הסכמי פיתוח שיש בה כדי להשיג יעדים תכנוניים וכלכליים הן לטובת הרשות והן לטובת היזם. וכי גם אם מנגנון שיעוגן בחוק לא ייתן מענה לכל סוגי הסכמי הפיתוח, הרי שהוא יוכל לסייע לחלק משמעותי מהם ולמיסוד של הליכי פיקוח יעיל ויציב של המערכת כולה, לה צדדים הרשויות והיזמים והציבור כולו, בבחינת “זה נהנה וזה לא חסר”.
את יום העיון הנחתה עו”ד יפעת בן אריה עורכת ראשית של הניוזלטר המשפטי עו”ד על נדל”ן במשרד עו”ד צבי שוב וערך דר’ עמיחי קרנר.
בין המרצים הנוספים ביום העיון; פרופ׳ אהרון נמדר, דיקאן בית הספר לנדל״ן במכללה האקדמית נתניה, עו”ד רונן ירדני, השמאי אריה קמיל, עו”ד עופר צילקר, השופטת בדימוס שרה גדות שחתומה על מספר פסקי דין בנושא ועוד…
Add Comment